Méthode de calcul

Nos calculatrices appliquent des règles publiques. Cette page les résume pour que vous puissiez vérifier nos résultats et comprendre leurs limites. Les résultats sont des estimations : seule l’offre de prêt de votre banque et le décompte de votre notaire font foi.

Prêt immobilier

• Mensualité : formule classique d’un prêt à taux fixe et mensualités constantes, intérêts calculés chaque mois sur le capital restant dû.
• Assurance emprunteur : soit sur le capital emprunté (cotisation fixe, assurance de la banque), soit sur le capital restant dû (cotisation qui baisse, fréquente en délégation). Le taux proposé par défaut dépend de l’âge et doit être remplacé par celui de votre offre.
• Coût total du crédit : intérêts, assurance, frais de dossier, frais de garantie, intérêts et frais du prêt relais, pénalités de remboursement anticipé éventuelles.
• Frais de notaire dans le simulateur de prêt : estimation forfaitaire de 7,5 % du prix dans l’ancien et 2,5 % dans le neuf. La calculatrice dédiée les détaille.

Prêt relais

• Montant maximal : 70 % de la valeur estimée du bien vendu, moins le capital qu’il reste à rembourser dessus.
• Intérêts : intérêts simples (prêt « in fine »), payés chaque mois ou, en différé total, payés en une fois à la vente avec le capital.
• Différé d’amortissement du prêt principal : jusqu’à la vente, seuls les intérêts sont payés ; le capital est ensuite remboursé sur la durée restante.

Indemnités de remboursement anticipé (IRA)

Les IRA prévues au contrat sont plafonnées par la loi (article R313-25 du Code de la consommation) : six mois d’intérêts sur le capital remboursé par anticipation, et au plus 3 % du capital restant dû avant le remboursement. Nos calculatrices appliquent automatiquement ce plafond.

Louer ou acheter

• Comparaison à budget égal : chaque mois, le ménage acheteur et le ménage locataire dépensent la même somme pour se loger. Celui dont le logement coûte le moins cher place la différence.
• Au départ, le locataire place l’apport et les frais d’acquisition que l’acheteur a dépensés.
• Coûts du propriétaire : mensualités (assurance comprise), taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, entretien et gros travaux (un pourcentage de la valeur du bien par an).
• Patrimoine de l’acheteur au bout de N années : prix de revente estimé, moins les frais de revente, le capital restant dû et les IRA, plus son épargne éventuelle.
• Patrimoine du locataire : son épargne, capitalisée chaque mois au rendement net choisi.
• Point de bascule : première durée de détention à partir de laquelle l’achat reste gagnant jusqu’à 30 ans.
• Limites : résidence principale (plus-value exonérée), montants en euros courants, évolution du marché constante chaque année. La réalité sera moins régulière : c’est pourquoi la grille de sensibilité montre plusieurs scénarios de marché.

Capacité d’emprunt

• Taux d’effort maximal de 35 % des revenus nets avant impôt, assurance comprise, recommandé par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), sur une durée de 25 ans au plus.
• Mensualité disponible : 35 % des revenus, moins les crédits en cours.
• Capital empruntable : capital dont la mensualité (assurance comprise) égale la mensualité disponible.
• Prix du bien visé : capital empruntable plus apport, moins les frais d’acquisition estimés.
• Les banques peuvent déroger à ces règles pour une partie de leurs dossiers, et regardent aussi le reste à vivre.

Frais de notaire

• Droits de mutation (ancien) : taux départemental choisi, plus la taxe communale (1,20 %) et les frais d’assiette et de recouvrement de l’État (2,37 % du droit départemental).
• Neuf (VEFA) : taxe de publicité foncière réduite à 0,715 % environ.
• Émoluments du notaire : barème proportionnel réglementé par tranches, plus TVA à 20 %.
• Contribution de sécurité immobilière : 0,10 % du prix.
• Débours et formalités : forfait indicatif.

Protection et confidentialité

Les calculs sont réalisés sur nos serveurs. Les montants saisis ne sont associés à aucune identité, et ne sont ni enregistrés ni journalisés. Seules vos dernières saisies sont gardées dans votre navigateur, pour vous éviter de les retaper d’une calculatrice à l’autre.