Indemnités de remboursement anticipé (IRA) : calcul, plafond et exonérations

Vous vendez votre logement, vous recevez un héritage ou vous voulez faire racheter votre crédit : dans tous ces cas, vous remboursez votre prêt immobilier plus tôt que prévu. C’est un droit. Mais la banque perd les intérêts qu’elle aurait perçus, et la loi l’autorise à demander une compensation : les indemnités de remboursement anticipé, ou IRA. Leur montant est strictement encadré.

Qu’est-ce que les IRA ?

Quand vous signez un prêt immobilier, la banque compte sur les intérêts que vous lui verserez pendant toute la durée du prêt. Si vous remboursez tout ou partie du capital restant dû avant l’échéance, elle ne perçoit pas ces intérêts.

Le Code de la consommation lui permet de vous demander une indemnité, à condition que le contrat de prêt le prévoie. Si votre offre de prêt ne mentionne aucune indemnité, la banque ne peut rien réclamer.

Les IRA concernent aussi bien le remboursement total (par exemple lors de la vente du logement) que le remboursement partiel (vous versez une somme pour réduire la durée ou la mensualité de votre prêt).

Le plafond légal

L’article R313-25 du Code de la consommation fixe un double plafond. L’indemnité ne peut pas dépasser :

1. six mois d’intérêts sur le capital remboursé, calculés au taux moyen du prêt ;
2. 3 % du capital restant dû avant le remboursement.

C’est le plus petit des deux montants qui s’applique.

En pratique :

• quand le taux du prêt est inférieur à 6 %, six mois d’intérêts représentent moins de 3 % du capital : c’est le premier plafond qui joue ;
• quand le taux est supérieur à 6 %, c’est le plafond de 3 % du capital restant dû qui s’applique.

Pourquoi 6 % ? Six mois d’intérêts correspondent à la moitié du taux annuel. Au-delà d’un taux de 6 %, cette moitié dépasse 3 %.

Le texte prévoit une précision pour les prêts dont le taux varie selon les périodes de remboursement (par exemple un taux réduit les premières années). L’indemnité peut alors être majorée pour permettre à la banque de retrouver le taux moyen prévu à l’origine, sur la période écoulée.

Ce plafond est un maximum. Votre contrat peut prévoir moins, voire rien du tout.

Les cas où aucune indemnité n’est due

L’article L313-48 du Code de la consommation interdit toute indemnité lorsque le remboursement anticipé est motivé par la vente du logement à la suite :

• d’un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint (mutation, nouvel emploi dans une autre ville…) ;
• du décès de l’emprunteur ou de son conjoint ;
• de la cessation forcée de l’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint (licenciement, par exemple).

Plusieurs conditions sont à retenir :

• le remboursement doit être lié à la vente du bien : un remboursement partiel grâce à une indemnité de licenciement, sans vente, n’est pas concerné ;
• il doit exister un lien entre l’événement et la vente : gardez les justificatifs (courrier de mutation, attestation de l’employeur, lettre de licenciement) ;
• cette protection s’applique aux contrats de prêt conclus depuis l’entrée en vigueur de la loi du 25 juin 1999, c’est-à-dire à la quasi-totalité des prêts en cours aujourd’hui.

La loi ne fixe pas de distance minimale entre l’ancien et le nouveau lieu de travail. En cas de désaccord avec la banque, l’ADIL de votre département ou une association de consommateurs peut vous aider.

Les autres situations

En dehors de ces cas, les IRA sont dues si le contrat les prévoit, notamment :

• lors d’une vente pour convenance personnelle (agrandissement de la famille, envie de changer de quartier) ;
• lors d’un rachat de crédit par une autre banque ;
• lors d’un remboursement partiel grâce à une épargne, une donation ou un héritage.

Lors d’un achat-revente, le prêt de l’ancien logement est remboursé à la vente, en même temps que le prêt relais s’il y en a un. Pensez à intégrer les IRA dans votre calcul de la somme qui vous restera.

Les IRA se négocient à la signature

Le meilleur moment pour réduire ou supprimer les IRA, c’est avant de signer l’offre de prêt. Une fois le contrat signé, la banque n’a aucune obligation de revoir ses conditions.

Points à négocier, surtout si vous pensez revendre dans quelques années :

• la suppression totale des IRA ;
• l’exonération en cas de vente du logement, quel qu’en soit le motif ;
• l’exonération après un certain nombre d’années de remboursement ;
• l’exonération en cas de remboursement partiel limité (par exemple jusqu’à un certain pourcentage du capital par an) ;
• la possibilité de transférer le prêt sur votre prochain logement, quand la banque le propose : on parle de transférabilité.

Les banques acceptent plus facilement ces clauses quand votre dossier est solide ou que vous passez par un courtier. Comparez les offres non seulement sur le taux nominal et le TAEG, mais aussi sur ces conditions de sortie, qui peuvent peser lourd si vous revendez tôt.

Faut-il rembourser par anticipation ?

Rembourser son prêt plus tôt réduit le coût total des intérêts, mais ce n’est pas toujours la meilleure décision :

• si votre taux est bas, votre épargne peut parfois rapporter davantage, après impôt, que ce que vous économiseriez en intérêts ;
• vider votre épargne de précaution vous rend vulnérable en cas d’imprévu ;
• les IRA réduisent le gain de l’opération : faites le calcul complet.

Pensez aussi à votre assurance emprunteur : en cas de remboursement total, elle prend fin. En cas de remboursement partiel, son coût peut baisser si elle est calculée sur le capital restant dû.

Notre simulateur vous permet de tester un remboursement anticipé et de visualiser son effet sur le coût de votre prêt. Pour connaître le montant exact des indemnités, demandez à votre banque un décompte de remboursement anticipé, qui détaille le capital restant dû, les intérêts courus et les éventuelles indemnités.