Prêt relais : fonctionnement, montant, durée et risques

Vous avez trouvé le logement de vos rêves, mais l’actuel n’est pas encore vendu. Sans aide, il faudrait attendre l’argent de la vente pour boucler votre financement. Le prêt relais sert précisément à combler ce décalage. Il est pratique, mais il comporte un pari : celui de vendre dans les temps et au bon prix.

À quoi sert un prêt relais ?

Le prêt relais est un crédit de courte durée. La banque vous avance une partie de la valeur de votre logement actuel, avant même qu’il soit vendu. Cette somme vous sert d’apport pour acheter le nouveau logement.

Quand la vente a lieu, le notaire utilise le prix pour rembourser :

1. le capital restant dû sur le prêt de votre logement actuel, s’il y en a un ;
2. le prêt relais lui-même, et ses intérêts s’ils n’ont pas déjà été payés.

Le solde éventuel vous revient. Le prêt relais concerne surtout les ménages qui font un achat-revente, c’est-à-dire qui vendent leur résidence principale pour en acheter une autre.

Combien la banque prête-t-elle ?

La banque ne prête pas 100 % de la valeur de votre bien. Elle garde une marge de sécurité, au cas où la vente se ferait à un prix inférieur à l’estimation.

En pratique, le montant du prêt relais se situe en général entre 60 et 70 % de la valeur estimée du bien à vendre. Certaines banques montent jusqu’à 80 %, notamment si la vente est déjà engagée (compromis signé). On déduit ensuite le capital restant dû sur le prêt en cours.

La formule est donc la suivante :

Prêt relais = valeur estimée × pourcentage retenu − capital restant dû

La valeur retenue n’est pas le prix que vous espérez, mais une estimation que la banque accepte. Elle demande souvent un avis de valeur d’une ou deux agences immobilières, ou s’appuie sur les prix des ventes récentes dans le quartier.

À noter : depuis le 1er janvier 2024, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) exclut du calcul du taux d’endettement les prêts relais dont le montant ne dépasse pas 80 % de la valeur du bien mis en vente, nette du capital restant dû. Cela facilite l’accès au prêt relais, sans supprimer l’examen de votre solvabilité par la banque.

Quelle durée ?

Le prêt relais est prévu pour durer le temps de la vente. Il est en général consenti pour 12 mois, avec une prolongation possible, le plus souvent jusqu’à 24 mois au total. Les conditions de prolongation sont fixées dans le contrat : lisez-les avant de signer.

Vous pouvez rembourser le prêt relais dès que la vente est signée, sans attendre l’échéance. Le contrat précise s’il y a des frais en cas de remboursement anticipé : renseignez-vous sur ce point, même s’il est rare qu’un prêt relais en prévoie, puisqu’il est fait pour être remboursé avant son terme.

Prêt relais « sec » ou adossé à un prêt classique

Il existe deux grandes situations.

Avec un prêt relais adossé, vous empruntez en même temps un prêt immobilier « classique » pour la partie du prix que la vente ne couvrira pas. Pendant la période du relais, vous pouvez donc payer jusqu’à trois charges à la fois : les mensualités de votre ancien prêt, les intérêts du relais et les mensualités du nouveau prêt. Certaines banques proposent un différé d’amortissement sur le nouveau prêt pour alléger cette période : vous ne payez alors que les intérêts et l’assurance pendant quelques mois.

Payer les intérêts chaque mois ou à la vente

Les intérêts du prêt relais peuvent être réglés de deux façons :

• Paiement mensuel des intérêts : vous payez chaque mois les intérêts (et l’assurance emprunteur). Le capital, lui, sera remboursé en une fois à la vente.
• Différé total (on parle aussi de franchise totale) : vous ne payez rien chaque mois, hormis souvent l’assurance. Les intérêts s’accumulent et sont payés à la vente, avec le capital.

Le différé total préserve votre budget mensuel. En contrepartie, il coûte plus cher : les intérêts non payés produisent eux-mêmes des intérêts (on dit qu’ils sont capitalisés). Plus la vente tarde, plus la somme à rembourser augmente, et plus votre marge sur le prix de vente se réduit.

Le taux d’un prêt relais est fixé librement par chaque banque. Il est souvent proche de celui d’un prêt immobilier, parfois un peu plus élevé. Comparez le coût total à l’aide du TAEG, qui intègre les frais et l’assurance.

Les risques si la vente tarde

Le prêt relais repose sur une hypothèse : votre bien sera vendu, au prix estimé, avant la fin du prêt. Trois difficultés peuvent survenir.

La vente prend plus de temps. Les intérêts continuent de courir. Si vous payez les intérêts chaque mois, votre budget est mis à rude épreuve. Si vous êtes en différé total, la dette grossit.

Le prix obtenu est plus bas que prévu. Le prêt relais doit être remboursé en totalité, quel que soit le prix de vente. Si le marché baisse, la somme qui vous revient diminue, et elle peut même ne pas suffire. Vous devrez alors compléter avec votre épargne ou négocier un nouveau prêt.

Le prêt arrive à échéance sans vente. La banque peut accepter une prolongation, transformer le prêt relais en prêt amortissable classique si vos revenus le permettent, ou, en dernier recours, exiger le remboursement. Mettre en location l’ancien logement est parfois une solution, si la banque l’accepte et si les loyers couvrent une bonne partie des charges.

Pour limiter ces risques :

• faites estimer votre bien par plusieurs professionnels et retenez la fourchette basse ;
• mettez votre bien en vente le plus tôt possible, idéalement avant même de signer l’achat ;
• vérifiez que vous pourriez supporter l’ensemble des mensualités pendant quelques mois de plus que prévu ;
• lisez attentivement les clauses de prolongation et de sortie du contrat.

Prêt relais ou vendre d’abord ?

Le prêt relais n’est pas la seule option. Vendre avant d’acheter supprime le risque, au prix d’un éventuel logement temporaire. Nous comparons les deux stratégies dans notre article sur l’achat-revente. Et si vous remboursez votre ancien prêt par anticipation lors de la vente, pensez aux indemnités de remboursement anticipé, qui peuvent s’appliquer.

Une simulation donne un ordre de grandeur. Elle ne remplace pas l’étude de votre dossier par une banque ou un courtier, qui vous indiquera le montant et les conditions qu’il peut réellement vous proposer.