Achat-revente : vendre d’abord ou acheter d’abord ?

Vous êtes propriétaire et vous souhaitez changer de logement : plus grand, plus près du travail, dans une autre ville. Vous allez donc vendre et acheter presque en même temps. C’est ce qu’on appelle un achat-revente. La difficulté tient en une question : par quoi commencer ? Chaque option a ses avantages et ses risques. Le bon choix dépend surtout du marché local et de votre marge financière.

Option 1 : vendre d’abord, acheter ensuite

C’est la stratégie la plus prudente. Vous mettez votre logement en vente, vous signez un compromis, puis vous cherchez activement le suivant.

Les avantages :

• vous connaissez le prix exact de votre vente, donc votre budget réel pour l’achat ;
• vous n’avez pas besoin de prêt relais, ni de payer deux crédits en même temps ;
• vous pouvez vous présenter comme un acheteur solide, avec un apport déjà disponible ;
• vous n’êtes pas pressé de vendre, donc pas tenté de brader votre bien.

Les risques et contraintes :

• si vous ne trouvez pas rapidement le bon logement, vous devrez peut-être vous loger temporairement (location, famille), avec un double déménagement et des frais ;
• dans un marché où les biens se vendent vite, vous risquez de vous précipiter sur un achat par manque de temps ;
• si les prix montent entre votre vente et votre achat, votre pouvoir d’achat immobilier diminue.

Cette option convient bien quand le marché local est calme ou orienté à la baisse, ou quand votre budget est serré.

Option 2 : acheter d’abord, vendre ensuite

Vous avez trouvé un bien qui vous plaît et vous ne voulez pas le laisser passer. Vous achetez avant d’avoir vendu, en général grâce à un prêt relais.

Les avantages :

• vous pouvez saisir une opportunité sans attendre ;
• un seul déménagement, directement dans votre nouveau logement ;
• vous pouvez parfois vendre l’ancien logement vide, ce qui facilite les visites et les éventuels travaux de remise en état.

Les risques et contraintes :

• vous pariez sur le prix et le délai de votre vente : si elle tarde ou se fait moins cher que prévu, la somme qui vous revient diminue ;
• vous pouvez supporter plusieurs charges en même temps : l’ancien prêt, les intérêts du relais, le nouveau prêt ;
• la pression du temps peut vous pousser à accepter une offre basse.

Cette option se justifie plutôt dans un marché dynamique, où les biens se vendent rapidement, et si vous disposez d’une marge financière en cas de retard.

Le prêt relais, outil de l’achat avant la vente

Le prêt relais vous avance une partie de la valeur de votre logement actuel, en général 60 à 70 % de sa valeur estimée, moins le capital restant dû sur le prêt en cours. Il dure le plus souvent 12 mois, avec une prolongation possible jusqu’à 24 mois. Les intérêts sont payés chaque mois, ou en une fois à la vente avec un différé total.

Le prêt relais est rarement suffisant à lui seul : il est souvent associé à un prêt immobilier classique pour financer le reste du prix. Tous les détails sont dans notre article sur le prêt relais.

Lors de la vente, le prêt de votre ancien logement est remboursé par anticipation. Selon votre contrat, des indemnités de remboursement anticipé peuvent être dues. Elles sont plafonnées par la loi, et parfois supprimées, par exemple en cas de mutation professionnelle : voir notre article sur les indemnités de remboursement anticipé.

La condition suspensive de vente : se protéger quand on achète

Lorsque vous signez le compromis de vente de votre futur logement, vous pouvez demander d’y ajouter une condition suspensive de vente de votre bien actuel. Si votre logement n’est pas vendu à une date et à un prix minimum fixés dans le compromis, l’achat est annulé et vous récupérez les sommes versées.

Cette clause vous protège, mais elle fait peser le risque sur le vendeur, qui immobilise son bien sans certitude. Elle est donc rarement acceptée, sauf dans un marché où les biens se vendent lentement. Si elle l’est, sa durée est souvent courte.

Ne confondez pas avec la condition suspensive d’obtention de prêt. Celle-ci est prévue par la loi lorsque vous financez votre achat par un crédit, sauf si vous y renoncez expressément par une mention écrite. Elle vous laisse au moins un mois pour obtenir votre offre de prêt. En pratique, le délai prévu dans les compromis est souvent de 45 à 60 jours.

Bien construire son calendrier

La réussite d’un achat-revente tient beaucoup au calendrier. Voici les étapes clés et leurs délais habituels :

Quelques conseils pour synchroniser vos deux opérations :

1. Faites estimer votre bien tôt, par plusieurs professionnels, avant même de chercher. Vous saurez ainsi quel budget viser.
2. Rencontrez votre banque ou un courtier avant de signer quoi que ce soit. Faites-vous confirmer votre capacité d’emprunt et les conditions d’un éventuel prêt relais.
3. Préparez les diagnostics immobiliers de votre logement à l’avance, pour ne pas retarder le compromis.
4. Rapprochez les dates de signature. Si les deux compromis sont signés à quelques semaines d’écart, les actes définitifs peuvent être signés presque en même temps.
5. Gardez une marge de sécurité dans votre budget, au cas où la vente se ferait plus tard ou moins cher que prévu.

Si vous signez l’achat et la vente le même jour, votre apport issu de la vente est disponible immédiatement, et vous n’avez pas besoin de prêt relais. C’est le scénario idéal, mais il suppose que tout s’enchaîne bien.

Quelle option choisir ?

Il n’y a pas de bonne réponse universelle. Posez-vous trois questions :

• Le marché local est-il rapide ou lent ? Dans un marché lent, vendre d’abord limite les risques.
• Quelle est votre marge financière ? Si un retard de vente de six mois mettrait votre budget en difficulté, privilégiez la vente d’abord.
• Le bien convoité est-il rare ? Si oui, l’achat d’abord, avec un prêt relais bien dimensionné, peut se justifier.

Avant de vous décider, vérifiez votre capacité d’emprunt pour les deux scénarios. Notre simulateur vous aide à mesurer le coût d’un prêt relais et du nouveau crédit. Il ne remplace pas l’avis de votre banque, d’un courtier ou de votre notaire, qui connaissent votre dossier et le marché local.