Capacité d’emprunt : la règle des 35 % et ce que regarde la banque

Avant de visiter des logements, une question s’impose : combien pouvez-vous emprunter ? La réponse ne dépend pas seulement de la bonne volonté de votre banque. Depuis 2022, des règles contraignantes s’appliquent à tous les établissements de crédit en France. Les connaître vous permet d’estimer votre budget de façon réaliste, et de préparer un dossier solide.

La règle du HCSF : 35 % et 25 ans

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) est l’autorité chargée de prévenir les risques pour le système financier. Pour éviter un endettement excessif des ménages, il a fixé deux règles qui s’imposent aux banques depuis le 1er janvier 2022.

Un taux d’effort de 35 % au maximum

Le taux d’effort, souvent appelé taux d’endettement, est la part de vos revenus consacrée au remboursement de vos crédits. Il ne doit pas dépasser 35 %.

Il se calcule ainsi :

Taux d’effort = total des mensualités de crédit (assurance comprise) ÷ revenus nets mensuels avant impôt

Deux précisions importantes :

• l’assurance emprunteur est incluse dans les mensualités : elle réduit donc la part disponible pour le crédit lui-même ;
• tous vos crédits comptent : prêt immobilier, mais aussi crédit auto, prêt personnel ou location avec option d’achat en cours.

Par exemple, pour un ménage qui gagne 3 000 € par mois, la limite est de 1 050 € de mensualités au total.

Les prêts relais occupent une place à part : depuis 2024, un prêt relais dont le montant ne dépasse pas 80 % de la valeur du bien mis en vente, nette du capital restant dû, est exclu de ce calcul. Nous détaillons ce mécanisme dans notre article sur le prêt relais.

Une durée de 25 ans au maximum, 27 ans dans certains cas

La durée d’un prêt immobilier ne doit pas dépasser 25 ans. Elle peut atteindre 27 ans lorsque l’entrée dans le logement est décalée par rapport au déblocage du crédit. C’est le cas :

• d’un achat sur plan (VEFA) ou de la construction d’une maison individuelle ;
• d’un achat dans l’ancien avec des travaux représentant au moins 10 % du coût total de l’opération.

Dans ces situations, la banque peut accorder un différé d’amortissement de 2 ans au maximum : pendant le chantier, vous ne remboursez pas encore le capital, puis le prêt s’amortit sur 25 ans.

Une marge de dérogation pour les banques

Ces règles ne sont pas absolues. Chaque trimestre, une banque peut accorder jusqu’à 20 % de ses nouveaux crédits immobiliers en dépassant le taux d’effort de 35 % ou la durée de 25 ans.

Cette marge est encadrée :

• au moins 70 % de ces dérogations doivent bénéficier à l’achat d’une résidence principale ;
• au moins 30 % doivent bénéficier à des primo-accédants, c’est-à-dire à des personnes qui achètent leur premier logement.

En pratique, les dérogations profitent surtout aux ménages aux revenus élevés, dont le reste à vivre reste confortable même au-delà de 35 %. Elles ne constituent pas un droit : la banque reste libre d’accorder ou non un crédit, même dans la limite des 35 %.

Le reste à vivre, l’autre critère clé

Le taux d’effort est un pourcentage. Or 35 % ne pèsent pas de la même façon sur un revenu de 2 000 € et sur un revenu de 8 000 €. C’est pourquoi les banques regardent aussi le reste à vivre.

Le reste à vivre est la somme qui reste chaque mois une fois toutes les charges de crédit payées. Elle doit permettre de couvrir les dépenses courantes : alimentation, transports, énergie, impôts, frais de garde, etc.

Reste à vivre = revenus nets mensuels − mensualités de crédit

Il n’existe pas de seuil fixé par la loi. Chaque banque applique ses propres repères, qui tiennent compte de la composition du foyer (nombre d’adultes et d’enfants) et parfois du lieu de vie. Un ménage avec deux enfants aura besoin d’un reste à vivre plus élevé qu’une personne seule.

Le reste à vivre explique deux situations fréquentes :

• un ménage modeste peut se voir refuser un crédit à 33 % d’endettement, car son reste à vivre est jugé insuffisant ;
• un ménage aisé peut obtenir une dérogation à 38 %, car il lui reste de quoi vivre largement.

Ne vous fixez pas seulement sur le maximum autorisé : demandez-vous quelle mensualité vous pouvez supporter sans renoncer à épargner un peu chaque mois.

Le rôle de l’apport personnel

L’apport personnel est la somme que vous financez sans emprunter : épargne, donation, prêt familial, produit d’une vente. Il joue sur deux plans.

Il augmente votre budget d’achat. La règle des 35 % limite la mensualité, donc le montant emprunté. L’apport vient s’ajouter à ce montant :

Budget total = capital empruntable + apport personnel

Ce budget doit couvrir le prix du bien, mais aussi les frais de notaire, les frais de garantie (caution ou hypothèque) et les éventuels frais de dossier ou de courtage.

Il rassure la banque. Un apport montre votre capacité à épargner et réduit le risque pour le prêteur. Les banques demandent souvent qu’il couvre au minimum les frais annexes à l’achat. Un apport plus élevé peut aussi vous aider à négocier le taux ou à obtenir une dérogation.

Enfin, certains prêts aidés, comme le PTZ, peuvent compléter votre financement sous conditions de ressources. Ils entrent dans le calcul des mensualités, mais leur coût est réduit.

Comment estimer votre capacité d’emprunt

1. Additionnez vos revenus nets mensuels avant impôt réguliers.
2. Multipliez par 35 % pour obtenir la mensualité maximale.
3. Retirez vos mensualités de crédits en cours (hors prêt qui sera remboursé par la vente).
4. Convertissez cette mensualité en capital à partir d’un taux et d’une durée : c’est ce que fait notre calculatrice.
5. Ajoutez votre apport et retranchez les frais d’achat pour obtenir le prix de bien à viser.

Allonger la durée augmente le capital empruntable, mais aussi le coût total du crédit, car vous payez des intérêts plus longtemps. Comparez toujours les offres à l’aide du TAEG.

Vous revendez un logement pour en acheter un autre ? Le calcul se complique, car vous pouvez payer deux prêts en même temps : lisez notre guide de l’achat-revente.

Cette estimation reste indicative. Seule l’étude de votre dossier par une banque ou un courtier, avec vos justificatifs, permet de connaître le montant qui vous sera réellement accordé.