Quand vous achetez un logement, vous payez le prix au vendeur, mais aussi des frais de notaire. Dans l’ancien, ils représentent souvent plusieurs dizaines de milliers d’euros. Ils doivent en général être payés le jour de la signature de l’acte authentique, et les banques demandent souvent que votre apport les couvre. Mieux vaut donc les connaître avant de fixer votre budget.
Que contiennent les frais de notaire ?
L’expression est trompeuse : l’essentiel de ces frais ne revient pas au notaire. Le notaire les collecte, puis les reverse en grande partie à l’État et aux collectivités. On parle d’ailleurs plus exactement de « frais d’acquisition ». Ils comprennent quatre blocs.
Les droits de mutation (la plus grosse part)
Les droits de mutation à titre onéreux, souvent appelés « DMTO », sont des impôts dus à chaque changement de propriétaire. Dans l’ancien, ils se composent de :
- une taxe départementale : 4,5 % du prix en principe, jusqu’à 5 % dans les départements qui ont voté la hausse ;
- une taxe communale : 1,2 % du prix ;
- des frais d’assiette et de recouvrement pour l’État : 2,37 % du montant de la taxe départementale.
Au total, les droits de mutation représentent environ 5,8 % du prix au taux de 4,5 %, et environ 6,3 % au taux de 5 %.
Les émoluments du notaire
C’est la rémunération du notaire pour la rédaction et l’enregistrement de l’acte de vente. Leur montant est fixé par un barème réglementé, identique quel que soit le notaire. Le barème est dégressif, par tranches de prix :
| Tranche du prix | Taux (hors taxes) |
|---|---|
| De 0 à 6 500 € | 3,870 % |
| De 6 500 à 17 000 € | 1,596 % |
| De 17 000 à 60 000 € | 1,064 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % |
La TVA à 20 % s’ajoute aux émoluments. Pour un bien de 200 000 €, ils représentent environ 1 995 € hors taxes. Le notaire perçoit aussi des émoluments pour certaines formalités, et pour l’acte de prêt si votre crédit est garanti par une hypothèque.
Les débours et frais de formalités
Les débours sont les sommes que le notaire avance pour votre compte : documents d’urbanisme, extraits cadastraux, état hypothécaire, pièces d’état civil, frais du syndic de copropriété… Ils sont refacturés au coût réel. Il s’y ajoute la contribution de sécurité immobilière, perçue par l’État lors de la publication de la vente, égale à 0,10 % du prix.
La TVA
Elle s’applique sur les émoluments et sur certains frais. Dans le neuf, la TVA sur le prix du logement est déjà incluse dans le prix payé au promoteur : elle ne fait pas partie des frais de notaire.
Combien prévoir : ancien ou neuf ?
| Logement ancien | Logement neuf | |
|---|---|---|
| Droits de mutation | Environ 5,8 % à 6,3 % du prix | Environ 0,7 % du prix (taxe de publicité foncière réduite) |
| Émoluments, débours, formalités | Environ 1 à 2 % du prix | Montants comparables, calculés sur le prix |
| Ordre de grandeur total | 7 à 8 % du prix | 2 à 3 % du prix |
Ces pourcentages sont des ordres de grandeur. Ils sont un peu plus élevés pour les petits prix, car une partie des frais est fixe et le barème des émoluments est dégressif. Sur le plan fiscal, on parle de logement neuf lorsqu’il est vendu par un professionnel, comme un promoteur, dans les cinq ans suivant son achèvement : la vente est alors soumise à la TVA, et non aux droits de mutation classiques. C’est le cas des achats sur plan, en VEFA.
La hausse des droits de mutation depuis 2025
La loi de finances pour 2025 autorise les départements à relever leur taxe de 0,5 point, jusqu’à 5 % du prix. Cette possibilité est temporaire : elle concerne les ventes conclues entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Chaque département décide par un vote de son conseil départemental. La grande majorité des départements a voté cette hausse ; quelques-uns sont restés à 4,5 %. Vérifiez le taux applicable dans le département du bien auprès de votre notaire.
L’exonération pour les primo-accédants
La hausse ne s’applique pas aux primo-accédants, c’est-à-dire aux acheteurs qui :
- n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant l’achat ;
- achètent un logement qui deviendra leur résidence principale.
Ces acheteurs paient donc la taxe départementale au taux antérieur, en principe 4,5 %. Pour un achat à deux, les règles sont précises : en indivision, chaque acheteur primo-accédant bénéficie de l’exonération sur sa quote-part ; pour des époux mariés sous un régime de communauté, les deux doivent en principe remplir la condition. Le notaire vérifie votre situation et vous demandera de l’attester dans l’acte.
Ce dispositif ne doit pas être confondu avec le PTZ, même si la notion de primo-accédant est proche.
Ce qui est négociable, et ce qui ne l’est pas
Non négociable :
- les droits de mutation et la contribution de sécurité immobilière, fixés par la loi ;
- les émoluments réglementés, identiques chez tous les notaires. Pour les transactions d’un montant élevé, la réglementation permet au notaire de consentir une remise sur une partie de ses émoluments, à condition de l’appliquer de la même manière à tous ses clients.
Ce qui peut alléger la note, en toute légalité :
- Déduire le mobilier du prix. Les meubles vendus avec le logement (cuisine équipée amovible, électroménager, mobilier) ne sont pas soumis aux droits de mutation. Leur valeur doit être réaliste et justifiée par une liste détaillée annexée à l’acte : une valeur gonflée peut être remise en cause par l’administration fiscale.
- Les frais d’agence à la charge de l’acheteur. Quand l’acte prévoit que la commission d’agence est payée par l’acheteur, elle n’entre pas dans le prix soumis aux droits de mutation. Un prix annoncé FAI (frais d’agence inclus) ne signifie pas pour autant que ces frais sont exclus de la base taxable : tout dépend de la rédaction de l’acte.
- Les honoraires non réglementés. Certaines prestations sortent du tarif réglementé (consultations, par exemple). Leur montant se fixe librement avec le notaire : demandez un devis.
Le choix du notaire est libre. Acheteur et vendeur peuvent chacun avoir le leur, sans surcoût : les notaires se partagent alors les émoluments.
Bien les intégrer à votre budget
Les frais de notaire s’ajoutent au prix du bien. Ils entrent dans le calcul de votre capacité d’emprunt et de votre apport personnel. Un ou deux mois avant la signature, le notaire vous demande une provision sur frais ; le décompte définitif vous est adressé après la publication de la vente.
Si vous hésitez encore entre louer et acheter, gardez en tête que ces frais pèsent lourd quand on revend tôt : nous l’expliquons dans notre article Louer ou acheter.
Notre calculatrice donne une estimation détaillée. Seul le notaire chargé de la vente peut vous communiquer le montant exact.
Estimer mes frais de notaire Frais de notaire : Estimation détaillée des frais d’acquisition dans le neuf et dans l’ancien.
Ouvrir la calculatriceQuestions fréquentes
Pourquoi parle-t-on de frais de notaire alors que le notaire n’en garde qu’une petite partie ?
C’est un abus de langage. Le notaire collecte l’ensemble des sommes, mais la plus grande partie correspond à des impôts reversés au département, à la commune et à l’État. Sa rémunération propre, les émoluments, ne représente qu’une petite part du total. On parle plus justement de frais d’acquisition.
Suis-je concerné par l’exonération de la hausse des droits de mutation ?
Vous l’êtes si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années précédant l’achat, et si le logement acheté devient votre résidence principale. En cas d’achat à deux, les règles diffèrent selon que vous achetez en indivision ou en communauté : demandez au notaire comment elles s’appliquent à votre cas.
Peut-on financer les frais de notaire avec le prêt immobilier ?
C’est possible, mais les banques demandent souvent que l’apport personnel couvre au moins les frais de notaire et de garantie. Un financement à 100 % ou plus reste envisageable pour certains profils, au cas par cas.
Les frais de notaire sont-ils moins élevés dans le neuf ?
Oui. Pour un logement neuf vendu par un promoteur, l’acheteur paie la TVA incluse dans le prix, mais des droits de mutation très réduits, d’environ 0,7 % du prix. Les frais totaux tournent donc autour de 2 à 3 % du prix.
Sources
- Service-Public.fr – Frais de notaire : de quoi s’agit-il ?
- Notaires de France – Vente immobilière et augmentation des droits de mutation à titre onéreux
- Service-Public.fr – Frais de notaire : les droits de mutation augmentent dans certains départements
- Légifrance – Code de commerce, tarifs des notaires (articles A444-53 à A444-186)
Cet article est fourni à titre d’information générale. Il ne remplace pas l’avis personnalisé d’une banque, d’un courtier, d’un notaire ou d’un conseiller ADIL.