Louer ou acheter sa résidence principale : comment trancher ?

« Avec ce que je paie de loyer, je pourrais rembourser un crédit. » Cette phrase, beaucoup de locataires l’ont prononcée. Elle contient une part de vérité, mais elle oublie plusieurs coûts propres à l’achat. Acheter sa résidence principale peut être une excellente décision. Ce n’est pas pour autant une victoire automatique sur la location, surtout si vous ne gardez pas le logement longtemps.

Pourquoi acheter n’est pas toujours gagnant

Des frais d’entrée importants

Le jour de l’achat, vous payez des sommes que vous ne récupérerez jamais à la revente :

• les frais de notaire, qui représentent souvent 7 à 8 % du prix dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf (voir notre article sur les frais de notaire) ;
• les frais de garantie du prêt (caution ou hypothèque) ;
• les frais de dossier de la banque, et parfois des frais de courtage.

Ces frais représentent souvent l’équivalent de plusieurs mois, voire plus d’un an de loyer. Il faut du temps pour les « amortir ».

Des intérêts concentrés sur les premières années

Avec un prêt immobilier classique, la mensualité est constante. Mais sa composition évolue : au début, une grande part sert à payer les intérêts, et une petite part rembourse le capital. Ce n’est qu’au fil des années que la part de capital augmente.

Conséquence : si vous revendez après quelques années, vous avez remboursé moins de capital que vous ne le pensez. Votre enrichissement réel reste limité, alors que vous avez payé beaucoup d’intérêts et d’assurance emprunteur.

Des coûts de propriétaire que le locataire ne paie pas

Le propriétaire occupant supporte aussi la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, les travaux et l’entretien. Ces dépenses sont parfois sous-estimées dans les comparaisons rapides.

Des frais de sortie et un marché qui peut baisser

À la revente, il faut souvent payer des frais d’agence, et éventuellement des indemnités de remboursement anticipé sur le prêt. Surtout, rien ne garantit que le prix de vente sera supérieur au prix d’achat. Les prix immobiliers peuvent stagner ou baisser pendant plusieurs années. Si vous devez vendre à ce moment-là, la perte s’ajoute aux frais.

Bonne nouvelle en revanche : la vente de la résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus-value immobilière.

Le point de bascule

Le point de bascule est la durée de détention à partir de laquelle l’achat devient financièrement plus intéressant que la location.

Avant ce point, les frais d’entrée, les intérêts et les coûts de propriétaire pèsent plus lourd que le capital remboursé et l’éventuelle hausse du prix du bien. Après ce point, la tendance s’inverse : chaque mensualité rembourse davantage de capital et le loyer évité continue de s’accumuler.

Il n’existe pas de point de bascule universel. Selon les cas, il se situe souvent au-delà de 5 à 10 ans. Il est plus court quand :

• le prix d’achat est modéré par rapport au loyer ;
• les frais d’achat sont faibles ;
• le taux du crédit est bas ;
• les prix immobiliers et les loyers augmentent.

Il s’allonge, voire disparaît, quand les prix sont élevés par rapport aux loyers, quand le taux est élevé ou quand le marché baisse.

La première question à vous poser est donc simple : combien de temps pensez-vous rester dans ce logement ? Mutation possible, naissance prévue, envie de changer de ville : si vous envisagez de bouger dans les 3 ou 4 ans, la location est souvent plus prudente.

Comparer à budget mensuel égal

Pour comparer honnêtement location et achat, il faut que les deux ménages consacrent le même budget à leur logement et à leur épargne. Sinon, on compare des situations qui n’ont rien à voir.

Prenons deux ménages identiques, avec la même épargne de départ :

• Le ménage acheteur utilise son épargne comme apport personnel, paie les frais d’achat, puis rembourse sa mensualité de crédit, son assurance et ses charges de propriétaire.
• Le ménage locataire garde son épargne et la place. Chaque mois, il paie son loyer. Si le coût mensuel de l’achat est supérieur au loyer, il place aussi la différence.

Au bout de quelques années, on compare :

• pour l’acheteur, la valeur du logement moins le capital restant dû et les frais de revente ;
• pour le locataire, la valeur de son épargne placée.

Cette méthode montre qu’un locataire discipliné, qui épargne réellement la différence, peut rester compétitif pendant longtemps. Elle montre aussi l’inverse : un locataire qui dépense la différence au lieu de l’épargner sera presque toujours perdant face à l’acheteur, pour qui le crédit agit comme une épargne forcée.

Le rendement retenu pour l’épargne du locataire compte beaucoup. Un placement sans risque rapporte peu. Un placement plus dynamique peut rapporter davantage, mais il comporte un risque de perte. Restez prudent dans vos hypothèses.

Le ratio prix / loyer annuel, un premier repère

Un indicateur simple permet de se faire une première idée : le ratio prix / loyer annuel. On divise le prix d’achat du logement par le loyer annuel d’un logement équivalent.

Ratio = prix d’achat ÷ (loyer mensuel × 12)

Ce ratio indique combien d’années de loyer « contient » le prix du bien. Plus il est élevé, plus l’achat est cher par rapport à la location, et plus le point de bascule recule. À l’inverse, un ratio bas est plutôt favorable à l’achat.

Ce n’est qu’un repère : il ne tient compte ni du taux du crédit, ni des frais, ni de l’évolution des prix. Il est utile pour comparer deux villes ou deux quartiers, ou pour vérifier qu’un loyer de comparaison est cohérent. Veillez à comparer des logements vraiment similaires (surface, état, étage, extérieur).

Les critères qui ne se chiffrent pas

La décision n’est pas seulement financière. Être propriétaire apporte une sécurité d’occupation, la liberté d’aménager et, une fois le prêt remboursé, un logement sans loyer pour la retraite. Être locataire offre de la souplesse, moins de responsabilités en cas de gros travaux et la possibilité de déménager rapidement.

Si vous penchez pour l’achat, vérifiez votre capacité d’emprunt avant de chercher, pour viser des biens à votre portée.

Notre calculatrice compare les deux options année après année, avec différents scénarios de marché. Ses résultats dépendent entièrement des hypothèses retenues : faites-les varier, notamment l’évolution des prix, pour voir à quel point votre décision y est sensible. Une simulation reste un outil d’aide à la réflexion : elle ne remplace pas l’avis d’une banque, d’un courtier ou d’un conseiller de l’ADIL de votre département.